- 깡통전세 세입자 보증금 보전 위해 경매 직접 참여.고가 낙찰 사례도 -

지난해 초 경기 고양시 일산의 새 아파트 122㎡(이하 전용면적)를 2억원에 전세계약한 A씨는 1년반 만에 '깡통전세' 세입자 신세로 전락한 것을 알고 마음이 초조해졌다. A씨는 살고 있는 아파트가 최근 경매로 나오자 직접 경매에 참여해 낙찰받기로 결정했다.

다른 사람에게 싸게 낙찰돼 배당을 받는 것보다 낫다는 판단에서다.전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 '깡통전세' 세입자가 보증금을 조금이라도 더 보전하기 위해 경매로 넘어간 집을 시세보다 높은 금액에 낙찰받으려는 사례가 나와 눈길을 끌고 있다.

A씨가 전세를 계약할 당시 집값은 6억원, 은행 담보대출금은 3억원이었다. 전세보증금은 2억원으로 대출금과 보증금을 합하면 집값의 80%가 넘었다. 계약 당시 계약기간(2년) 동안 집값이 20% 이상 떨어질 것이라고 예상하지 못한 게 화근이 됐다.

현재 집값은 4억7000만원으로 뚝 떨어져 대출금 3억원을 제하면 이미 전세보증금에도 못미치는 수준이다. 게다가 집주인은 캐피탈사로부터 추가로 받은 대출(1억원) 이자를 연체할 정도로 재정상황이 좋지 않다.

결국 3순위 채권자인 캐피탈사는 상가와 함께 공동담보 대상인 아파트까지 공동경매를 신청했다.예상 낙찰가는 4억2000만원. 1순위 채권자인 은행이 3억원을 회수하면 2순위인 세입자가 받을 수 있는 배당은 1억2000만원에 그친다.

전세보증금 가운데 8000만원을 날리는 셈이다.하지만 A씨가 직접 경매에 참여해 5억원 이하로 낙찰을 받는다면 현 시세로 계산할 경우 전세보증금 1억7000만원을 보전할 수 있다. 타인이 낙찰받을 때보다 5000만원은 더 건질 수 있는 셈이다.

이같은 계산이 나오자 애초 집을 살 생각이 없던 A씨도 경매에 직접 참여키로 마음을 굳혔다. 그는 특히 현 시세인 4억7000만원보다 3000만원 비싼 5억원에 입찰가를 써낼 예정이다. 경매시장에서 시세보다 높은 금액을 써낼 수 있는 입찰자가 세입자 외에는 없기 때문에 낙찰은 거의 확실시된다.

부동산경매 전문업체 부동산태인에 따르면 올들어 지난 12일까지 경매로 나와 낙찰된 서울 등 수도권 소재 주택 1만2767가구 가운데 7582가구에 세입자가 있었고 이중 6023가구가 전세보증금을 온전히 돌려받지 못한 것으로 나타났다.

경매처분된 수도권 깡통주택 중 세입자가 전세보증금을 모두 받지 못한 경우가 80%에 육박한 셈이다.A씨와 비슷한 조건의 세입자가 늘어날 경우 경매시장에선 시세보다 높은 낙찰가격을 써내 고가낙찰을 받는 기현상이 이어질 것으로 보인다.

곽명휘 KB국민은행 강남스타PB센터 부동산팀장은 "집을 살 경우 각종 세금부담도 생기지만 전·월세도 상승추세여서 이에 대한 금융비용을 감안하면 경매에 참여해 전세보증금 손실을 줄이는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.

김 형곤 /보도2국장

김 형곤 /보도2국장